Below are the 20 most recent journal entries recorded in Оксана's LiveJournal:

[ << Previous 20 ]

Tuesday, August 25th, 2009
3:29 pm	ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:несколько советов как улучшить жилищные условия http://www.kemipoteka.ru Все мечтают о комфорте, и всем хорошо известно, что квадратных метров много не бывает. Всегда хочется больше. Данная брошюра ознакомит вас с основными моментами, на которые следует обратить внимание при продаже или покупке квартиры, получении ипотечного кредита. Надеемся, что информация, которую мы для вас подготовили, окажется вам полезной. МЕЧТАЙТЕ - МЕЧТЫ СТАНУТ РЕАЛЬНОСТЬЮ! Доскональное знание услуг, умение доходчиво разъяснить преимущества фирмы, способность дать ценный совет, даже если клиент не заключит договор с Ипотечным центром, Центром недвижимости - вот основные деловые качества сотрудников Ипотечного центра, Центра недвижимости. ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ГРАЖДАНАМ ЖЕЛАЮЩИМ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ КАК УСКОРИТЬ ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ Если Вы хотите продать свою квартиру как можно быстрее, и у Вас нет знакомых, готовых купить ее, Вам нужно будет искать покупателей с помощью риэлтеров. Специалисты Ипотечного центра, Центра недвижимости располагают базой уже готовых заявок на покупку и принимают все звонки от потенциальных покупателей. Они с легкостью "вычисляют" среди них тех, кто способен потратить Ваше время зря. Это особенно важно, если Вы заняты на работе и у Вас нет возможности принимать "бесполезных" посетителей. Сколько времени может занять поиск покупателя? В среднем, процесс продажи недвижимости занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. На то, как быстро специалист справится со своей задачей, влияет эффективность его маркетинговой стратегии и величина спроса на дома и квартиры такого типа, как Ваша недвижимость. Поэтому, прежде чем подписывать агентский договор, спросите специалиста, в какие сроки он предполагает найти для Вас покупателя. Специалист, пользующиеся компьютеризованными системами и следующие эффективным стратегиям интернет-маркетинга, продадут Вашу недвижимость в минимальные сроки. КАК ВЫБРАТЬ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ? Вопросы, которые нужно задать специалистам: Как долго Вы занимаетесь сделками с жилой недвижимостью? Это Ваша основная работа? (Поскольку в сфере недвижимости наличие теоретических знаний не гарантирует успеха в сделках, риэлтеры учатся своей профессии на собственном опыте.) Сколько квартир Вы продали в прошлом году? Сколько квартир продано Вашим агентством? За сколько дней Вы обычно продаете квартиру? Каков средний срок продажи квартиры в Вашем районе? Насколько, в проведенных Вами сделках, цены, по которым недвижимость продается, отличаются от цен, по которым владельцы квартир хотели продать свою недвижимость? Какие приемы рекламы Вы будете использовать? (Ищите специалиста, который применяет эффективные и инновационные методы работы. Не обращайтесь к тому, кто надеется на удачу, дав пару объявлений о продаже.) Чьи интересы Вы защищаете - только мои или интересы другого участника сделки тоже? (Специалист имеет законное право представлять сразу обе стороны в сделке, но при условии, что Вы знаете, каковы его обязанности перед Вами и перед другим участником сделки. Хороший специалист обязательно объяснит, по какой схеме посреднических отношений он работает, перечислит Вам права обоих участников сделки. Вы можете настаивать на том, чтобы специалист работал только на Вас.) Вы найдете мне юриста, ипотечного брокера или ремонтного рабочего? (Специалист должен порекомендовать Вам сразу нескольких юристов, ипотечных брокеров и др. И если он что-то получает за свои рекомендации, то он должен сказать Вам об этом). Какие специалисты входят в Вашу команду? (Если вместе со специалистом работают юристы, ипотечные брокеры, консультанты-оценщики, маркетологи, дизайнеры, программисты, то он совершит Вашу сделку с недвижимостью быстрее.) Что для Вас главное в Вашей работе? ("Правильного" ответа на этот вопрос быть не может. Но по тому, что скажет Вам специалист, Вы сможете судить о его приоритетах - скорость сделки, качество услуг и т.д., - а также о том, как они согласуются с Вашими целями.) Как Вы будете информировать меня о ходе сделки? Как часто я буду получать Ваши отчеты? (Ответ специалиста, опять же, позволит судить о том, насколько Вам подходят его методы работы. Вы предпочитаете получать от специалиста новости, касающиеся сделки, дважды в неделю? Или наоборот - не хотите, чтобы Вас беспокоили, пока не появится серьезный покупатель? Как Вы хотите общаться со специалистом - по телефону, через электронную почту или на встречах?) Дополнительное преимущество агентства - это членство в профессиональных ассоциациях (например, в Ассоциации Риэлтеров Кемеровской области, Некоммерческое партнерство "Ипотека Кузбасса"). Вступая в такие ассоциации, агентство демонстрирует свою готовность следовать принятым в них этическим принципам работы. Если Вы сочтете, что агентство в чем-то нарушило Ваши права, или если Вам просто не понравится качество полученных услуг, Вы можете пожаловаться в ассоциацию, членом которой оно является. (1 Comment |Comment on this)
Friday, July 17th, 2009
5:36 pm	Материнский капитал – в квадратные метры (14.07.2009, Квартирный ряд) www.kemipoteka.ru С этого года материнский капитал может быть использован на улучшение жилищных условий. С помощью маминых денег теперь разрешено гасить задолженность по ипотеке. Сегодня мы расскажем о том, как правильно это делать. I. Общие правила Право на материнский капитал возникает при рождении ребенка, имеющего гражданство России, у: – женщин, родивших либо усыновивших второго, третьего и последующих детей начиная с 1 января 2007 года; – мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего или последующих детей, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу с 1 января 2007 года. При этом не учитываются дети, в отношении которых их матери и/или отцы были лишены родительских прав, либо было отменено усыновление. Не распространяются государственные деньги на детей, которые на момент усыновления являлись пасынками или падчерицами. Право на материнский капитал прекращается: – у женщины и возникает у отца (независимо от гражданства или статуса лица без гражданства) в случаях: смерти женщины, объявления ее умершей, лишения ее родительских прав, совершения ею умышленного преступления в отношении своего ребенка, отмены усыновления; – у отца (усыновителя), если он умер, объявлен умершим, лишен родительских прав, совершил преступление в отношении своего ребенка, в отношении него отменено усыновление. В таком случае право на семейный капитал возникает у ребенка (детей в равных долях), не достигшего совершеннолетия, а также у совершеннолетнего ребенка (до 23 лет при обучении по очной форме); – в случае смерти ребенка. Получите ваш сертификат! Чтобы избавить граждан от соблазна потратить средства на другие цели, материнский капитал выдается в виде сертификата. За его получением нужно обратиться в Пенсионный фонд по месту жительства. Там необходимо написать соответствующее заявление и приложить документы (удостоверяющий личность, свидетельства о рождении детей, документы, подтверждающие усыновление и т. д.). Подать заявление можно в любое время. В месячный срок после приема заявления и всех необходимых документов Пенсионный фонд должен вынести письменное решение о выдаче сертификата либо об отказе в выдаче. На заметку Граждане Российской Федерации, выехавшие на постоянное место жительства (ПМЖ) за пределы России и не имеющие подтвержденного регистрацией места жительства и места пребывания на территории РФ, подают заявление непосредственно в Пенсионный фонд Российской Федерации. А кому и откажут Отказать в выдаче сертификата могут по следующим основаниям: а) отсутствие права на материнский капитал. Например, откажут тем, кто ранее уже получал государственный сертификат; б) прекращение права на материнский капитал. Например, мать лишили родительских прав либо усыновление отменено; в) предоставление недостоверных сведений, в том числе об очередности рождения (усыновления) или о гражданстве ребенка. Например, заявитель исправил в свидетельстве о рождении дату, подделал другие документы (следует помнить, что это вообще уголовно наказуемое деяние); г) прекращение права на дополнительные меры государственной поддержки в связи с использованием средств материнского капитала в полном объеме. Как бы там ни было, решение об отказе всегда можно обжаловать в вышестоящий орган Пенсионного фонда Российской Федерации или в суд. На заметку Изменение размера материнского (семейного) капитала в результате его пересмотра с учетом темпов роста инфляции либо в случае распоряжения его частью не требует замены сертификата. На что потратить По правилам, утвержденным правительством, средства материнского капитала имеют строго целевой характер, то есть направить их можно лишь на: – улучшение жилищных условий; – получение образования ребенком (детьми); – формирование накопительной части трудовой пенсии. Распорядиться деньгами можно как на осуществление одной цели, так и на одновременно нескольких. То есть можно, к примеру, половину суммы направить на формирование накопительной части трудовой пенсии, а оставшейся частью заплатить за образование ребенка. Пустить в оборот мамины деньги можно не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго и последующего ребенка. Исключение из этого правила – направление средств семейного капитала на погашение кредита или займа, потраченного на улучшение жилищных условий – в этом случае распорядиться материнским капиталом можно в любое время. II. На улучшение жилищных условий В соответствии с Правилами направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, владельцы сертификата могут использовать финансовые средства на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах. Буквально это означает, что вложить материнский капитал можно следующим образом: – купить жилье, вступив в жилищный, жилищно-строительный и жилищный накопительный кооператив; – купить жилье у юридического лица или индивидуального предпринимателя путем безналичного перечисления денежных средств продавцу; – купить жилое помещение у любого физического лица, но деньги также перечисляются на расчетный счет продавца; – построить жилой дом самостоятельно, при этом материнский капитал направить на закупку стройматериалов, оплату работ строителей; – стать участником долевого строительства, заплатив застройщику материнским капиталом; – купить жилье в кредит путем перечисления денежных средств кредитной организации, выдавшей деньги на покупку. Обладателю сертификата (либо его представителю), обратившемуся в территориальный орган Пенсионного фонда РФ по месту жительства, необходимо написать заявление о распоряжении средствами материнского капитала – в нем указать вид расходов и сумму, которую собираетесь потратить. К заявлению нужно приложить: 1) подлинник сертификата; 2) основной документ, удостоверяющий личность лица и его регистрацию по месту жительства или месту пребывания; 3) документы, подтверждающие личность представителя и его полномочия (нотариально удостоверенная доверенность). Это не весь список документов, которые необходимо будет предоставить. Список различается в зависимости от того, как приобретается жилое помещение. Плюс дополнительные документы 1) Покупка жилого помещения. Средства материнского капитала направляются на оплату приобретаемого жилья. Дополнительные документы: – копия договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в ЕГРП; – копия свидетельства о праве собственности продавца на продаваемое жилое помещение; – выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений жилого помещения. 2) Участие в долевом строительстве. Средства материнского капитала направляются в счет уплаты цены договора. Дополнительные документы: – копия договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 3) В случае если лицо, получившее сертификат (или супруг) является членом жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива, средства семейного капитала могут быть направлены в качестве платежа в счет уплаты вступительного взноса или паевого взноса. Дополнительные документы: а) выписка из реестра членов кооператива, подтверждающая членство в кооперативе лица, получившего сертификат или его супруга (документ, подтверждающий подачу гражданином заявления о приеме в члены жилищного накопительного кооператива, или решение о приеме в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива); б) справка о внесенной сумме паевого взноса за жилое помещение и об оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение (для членов кооператива); в) копия устава кооператива; г) копия свидетельства о праве собственности кооператива на жилое помещение, которое будет передано лицу, получившему сертификат, после внесения паевого взноса в полном размере; д) копия основного документа, удостоверяющего личность супруга лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания, если членом кооператива является супруг лица, получившего сертификат; е) копия свидетельства о браке, если членом кооператива является супруг лица, получившего сертификат. 4) Строительство индивидуального жилого дома. Средства материнского капитала направляются на оплату строительства жилого дома. Дополнительные документы: – документы, подтверждающие создание объекта индивидуального жилищного строительства (копия разрешения на строительство, копия договора строительного подряда). Все копии документов должны быть нотариально удостоверены. Если верность копий документов не подтверждена, то одновременно с копиями должны быть представлены оригиналы документов. Как долго ждать? Не больше 1 месяца – столько будут рассматривать заявление о распоряжении средствами семейного капитала. По результатам такого рассмотрения выносится решение об удовлетворении или об отказе в заявлении. Не позднее 5 дней с момента принятия решения Пенсионный фонд должен направить заявителю уведомление об удовлетворении или об отказе в удовлетворении. Если принято положительное решение, то Пенсионный фонд формирует заявку, по которой деньги переводятся из федерального бюджета в бюджет Пенсионного фонда. Далее территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации перечисляет средства материнского капитала в счет оплаты приобретаемого или строящегося жилья. В течение 15 календарных дней с даты зачисления средств на счет Пенсионного фонда Российской Федерации деньги перечисляют продавцу, застройщику и т. д. III. Если квартира куплена в кредит По общему правилу, распорядиться средствами материнского капитала можно не ранее чем через 3 года после рождения или усыновления ребенка. Но три года – срок довольно долгий, особенно для тех, кто купил жилье с помощью кредита. Разразившийся финансовый кризис поставил заемщиков в трудную ситуацию – многим стало нечем платить за кредит. «Благодаря» кризису государство, чтобы хоть немного снизить финансовую нагрузку для граждан, оформивших кредиты или займы на улучшение своих жилищных условий, несколько подкорректировало законодательные акты. С начала 2009 года разрешено использовать средства материнского капитала для погашения ипотечных кредитов и процентов по ним. Внимание! Государство внесло еще одно важное изменение – воспользоваться таким правом теперь могут не только мамы, но и отцы, на которых оформлен кредитный договор. Это новшество действует с начала 2009 года. Деньги могут быть направлены: – на уплату первоначального взноса при получении кредита или займа на приобретение или строительство жилья; – на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств). При этом не нужно ждать три года с момента рождения второго ребенка, а можно направлять средства уже через два месяца после принятия Пенсионным фондом РФ положительного решения по заявлению на выдачу сертификата. С 1 января 2009 года обладатели сертификатов, которые взяли кредиты на покупку или строительство жилья, смогут направить средства семейного капитала на погашение основного долга и уплату процентов по этим кредитам в любое время, т. е. независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей. Причем воспользоваться таким правом смогут как те, кто оформил кредит задолго до рождения ребенка, так и после рождения ребенка. Главное, чтобы кредитный договор был заключен до 31 декабря 2010 года. Пенсионный фонд погасит С помощью материнского капитала граждане не самостоятельно гасят кредиты – за них это делает Пенсионный фонд. Изменился набор документов, которые необходимо предоставить в отделения Пенсионного фонда России для направления средств материнского (семейного) капитала на погашение ипотечных кредитов. Если стороной кредитного договора является жена и средства материнского капитала направляются на погашение кредита, то необходимо будет предоставить: – документ, удостоверяющий личность, место жительства, гражданство лица, получившего сертификат; – сертификат; – копию кредитного договора (договора займа) на приобретение (строительство) жилья; – копию договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию; – справку кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом или займом; – свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств; – письменное обязательство лица, в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с помощью материнского капитала, оформить указанное жилое помещение в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев: а) в случае приобретения (строительства) жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа) – после снятия обременения с жилого помещения; б) в случае индивидуального жилищного строительства – после ввода объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения); в) в остальных случаях – после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского капитала (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию); – выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета; – копии основного документа, удостоверяющего личности всех членов семьи, проживающих в жилом помещении, приобретенном с использованием кредитных средств. Если кредит оформлен на мужа, то помимо вышеперечисленных документов необходимы: – документ, удостоверяющий личность супруга и его регистрацию по месту жительства; – копия свидетельства о браке. После предоставления документов в Пенсионный фонд граждане могут спокойно ожидать уведомления о произведенном платеже. Как долго ждать? По закону срок рассмотрения заявления о распоряжении средствами материнского капитала занимает 1 месяц. Если принято положительное решение, то не позднее 2 месяцев с даты принятия решения Пенсионный фонд должен перечислить деньги кредитной организации (в случае удовлетворения заявления в части направления средств семейного капитала на погашение основного долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, предоставленным по 31 декабря 2010 года включительно). Таким образом, вся процедура может занять по времени около 3 месяцев, но в данный момент сроки сокращены до 2 месяцев. Причина сокращения сроков связана с тем, что большинство заявлений от граждан получает положительное решение. Поэтому Пенсионный фонд оформляет заявки на перечисление денег из бюджета сразу же, как только получит заявление о распоряжении средствами материнского капитала, то есть не дожидаясь принятия положительного решения. IV. Узелки на память Важно знать: – приобретаемое или строящееся жилое помещение должно находиться на территории России. – получить материнский капитал можно только один раз; – если средства материнского капитала идут в счет оплаты кредита или займа, то они не могут быть направлены на погашение штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по данным кредитам или займам; – нельзя использовать материнский капитал на перепланировку или переустройство (переоборудование, реконструкцию) жилого помещения; – в соответствии с Налоговым кодексом РФ при покупке жилья нельзя воспользоваться имущественным налоговым вычетом, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них производится за счет средств материнского (семейного) капитала; – в соответствии с Законом об исполнительном производстве на средства материнского капитала не может быть обращено взыскание; – ФЗ № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержке семей, имеющих детей», которым предусмотрено право на материнский капитал, применяется к правоотношениям, возникшим в связи с рождением (усыновлением) ребенка (детей) в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года. На заметку Материнский капитал, как и другие «детские» выплаты, не облагается налогом на доходы физических лиц (п. 34 ст. 217 Налогового кодекса) и может быть использован только путем безналичного перевода. Для справки: размер материнского капитала на сегодня составляет почти 300 тыс. рублей (точнее, 299 731 рубль). Где об этом сказано 1. Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ (ред. от 25.12.2008) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». 2. Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (в ред. от 13.01.2009). 3. Федеральный закон от 25 декабря 2008 г. № 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». 4. Постановление Правительства РФ от 30.12.2006 № 873 «О порядке выдачи государственного сертификата на материнский (семейный) капитал» (в ред. от 22.09.2008). 5. Приказ Минздравсоцразвития от 26.12.2008 № 779н «Об утверждении правил подачи заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала». www.kemipoteka.ru (Comment on this)
Monday, June 15th, 2009
11:06 am	Кризис кончился. Пришла пора строить дом Кризис кончился. Пришла пора строить дом Опубликованную 05.05.2009, в Загородном обозрении недвижимости) Природа застоя на рынке недвижимости кроется не только в области реальной экономики, но и в сфере социальной психологии, которая, впрочем, вполне реально определяет экономическое поведение людей. Ведь совершенно очевидно, что потребность как в загородном жилье, так и в городских квартирах никуда не делась, а предложение не увеличилось настолько, чтобы создать кризис перепроизводства. И все же ситуация такая, какая она есть, и она вполне реальна: на рынке загородного домостроения начиная с третьего квартала прошлого года отмечается значительный спад активности покупателей. Потенциальные потребители выжидают, а строительные компании ждут изменений к лучшему. Между тем для тех, кто рассматривает вариант строительства загородного дома, настал наилучший момент. Генезис застоя Поведение покупателей на рынке загородного жилья во многом определяется ситуацией на рынке недвижимости в городе, несмотря на значительные различия уровней развитости этих рынков, потребительских характеристик жилья, схем финансирования покупок и их целей, условий владения и пр. Именно по этой причине, после того как значительно упали продажи на рынке квартир в Санкт-Петербурге, проблемы перекинулись и на загородное индивидуальное жилье. Мы уверены, что падение на рынке жилья не связано ни со структурным, ни с циклическим характером кризиса в строительной отрасли. Основная причина относится к области психологии поведения покупателей недвижимости, у которых на фоне давления СМИ сформировалось ожидание снижения цен, определившее резкое падение спроса. Рынок столкнулся с распространенным явлением «самосбывающегося пророчества», когда «аналитики», «эксперты» и сами клиенты, предрекавшие падение цен, его и спровоцировали. Всегда хорошо потом отметить: «Я ведь говорил!» Падение же цен для развитого рынка недвижимости означает падение спроса на нее, причем у всех трех групп покупателей: спекулятивных инвесторов, сохраняющих средства граждан и утилитарных потребителей, то есть планирующих использовать недвижимость для проживания. В условиях снижения цен потенциальные покупатели на рынке недвижимости ведут себя в соответствии с правилами поведения потребителей при дефляции в экономике в целом. Ожидание снижения цен приводит к падению спроса, что стимулирует еще большее снижение цен. Спираль раскручивается. В результате падают объемы производства. Поэтому дефляция и считается большим злом, чем высокая инфляция. Движение же по дефляционной спирали на конкретном рынке останавливается, когда цены достигают невыгодного для производителей уровня и/или когда число поставщиков сокращается и соответственно понижается конкуренция. Таким образом, ситуацию на рынке определяют ценовые ожидания потенциальных покупателей. Влияние мух на котлеты Дефляционные ожидания на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, в основном проявившиеся в конце лета прошлого года, перекинулись на рынок готового загородного жилья и, что более интересно, на рынок строительства домов под заказ. Ведь заказчик загородного дома — это, как правило, утилитарный потребитель либо покупатель, стремящийся с помощью приобретения сберечь средства, реже — намеревающийся заработать на последующей продаже дома. Поэтому поведение потребителей на рынке загородного домостроения должно быть более рациональным. Должно. Но по факту это поведение подвержено общему тренду, как и в случае готового жилья, включая загородное: люди-то одни и те же и читают одни и те же региональные и федеральные газеты и журналы. В то же время ситуации на городском и загородном рынках значительно различаются. Рынок загородного жилья сегодня более привлекателен для клиентов, в особенности если речь идет о строительстве под заказ за счет собственных средств. Две большие разницы Итак, загородный рынок и рынок квартир. Во-первых, рынок загородного домостроения развит много хуже, чем рынок городской недвижимости. И по качеству и количеству предложения, и по уровню инфраструктуры риелторского бизнеса, и по числу компаний, имеющих длительный опыт строительства или реализации девелоперских проектов. До настоящего момента загородный рынок находился в стадии становления. В качестве примера развитого рынка при этом можно привести московский регион, где только на протяжении нескольких последних лет вводились миллионы квадратных метров индивидуального жилья в год. Причем широта предложения поражает воображение — одних только ценовых сегментов некоторые исследователи выделяют целых семь. Однако начальная стадия развития рынка загородного домостроения в нашем регионе говорит о высоком потенциале роста, хотя платой за это является относительно низкая ликвидность объектов загородной недвижимости. Но именно имеющийся резерв роста позволит компенсировать негативные явления, связанные с кризисным падением спроса, и уже в обозримой перспективе мы будем наблюдать возвращение рынка на предкризисный тренд. Во-вторых, рынок квартир и рынок загородного домостроения различаются структурой участников, то есть числом звеньев, извлекающих прибыль в процессе создания объекта недвижимости (см. рисунок). Если на первичном рынке покупатель не может повлиять на маржинальность подрядных компаний и поставщиков строительных материалов и услуг (между ним и строителями всегда есть «черный ящик» в виде крупной девелоперской компании, выстраивающей проект в соответствии с собственными представлениями о ликвидности), то в случае строительства дома под заказ такая возможность предполагается изначально. Степень влияния на цену поставляемых строительных материалов задается схемой ценообразования подрядной компании и реализуется как через варьирование заказчиком видов используемых материалов, так и в процессе переговоров с исполнителем строительного заказа. Возможность повлиять на цену строительных работ определяется схемой взаимодействия «заказчик–исполнитель», которая определяет силу заказчика как «того, кто платит». Причем в настоящее время ценовые претензии строителей загородных домов значительно занижены, поэтому они проявляют значительную гибкость в вопросе цены квадратного метра. Но в ближайшие полгода-год справившиеся с кризисом компании постепенно начнут повышать цены, и не только из-за снизившейся конкуренции, но и с целью повышения рентабельности, от которой они были готовы отказаться ранее, находясь в «шоковом» состоянии. Конкуренция же, очевидно, снизится вследствие ухода с рынка целого ряда игроков, для которых осенне-зимнее падение спроса стало критическим. Что касается снижения цен на строительные материалы, то с большой долей уверенности можно утверждать, что оно, начавшись в августе прошлого года, останавливается. С началом строительного сезона цены будут только расти. Кроме того, в течение ближайших месяцев будут исчерпаны пока еще имеющиеся запасы импортных материалов, что неизбежно приведет к их удорожанию из-за девальвации рубля. В-третьих, рынок многоэтажного строительства использует, по сути, схему коллективных инвестиций, что вносит дополнительные риски для отдельного инвестора, связанные с ограничением контроля и возможного давления на действия застройщика. Попросту покупатель квартиры на пятом этаже зависим и от профессионализма девелопера, и от платежеспособности своих будущих соседей с третьего и десятого… Все это не так актуально при загородном строительстве. А менее рисковый актив при сопоставимой доходности всегда более привлекателен. В условиях кризиса потенциальные покупатели недвижимости на первичном рынке больше, чем обычно, опасаются столкнуться с приостановкой строительства многоэтажного дома. Но этот фактор не столь критичен для загородной недвижимости. В-четвертых, в условиях дефицита кредитных ресурсов, ограниченного объема денежных средств или их нерегулярного поступления у загородного застройщика всегда есть возможность маневра. Он может сам упростить проект, повременить с возведением пристроек, гостевых домиков и прочих «излишеств». Покупка же строящейся или готовой квартиры в многоэтажном доме таких возможностей не предоставляет. Реальные ценности Таким образом, возведение загородного дома в ближайшее время позволит обеспечить низкую себестоимость строительства, что на фоне незначительного объема предложения качественного индивидуального жилья позволит даже чистым инвесторам обеспечить приемлемый уровень ликвидности и доходности проекта в будущем. Для тех же, кто давно подумывает о «родовом гнезде», лучшего момента и не придумаешь. Особенно с учетом текущих цен на землю, которая продается со значительным дисконтом по сравнению с цифрами первой половины прошлого года. Еще раз отметим: наступил весьма благоприятный момент, когда можно смело переводить валютные сбережения (вы ведь покупали валюту?), доходность которых в будущем неочевидна, в то, что имеет реальную стоимость, — собственный дом. А там уж и до сына и посаженного дерева недалеко… Мы разместили материалы из специализированного журнала Санкт-Петербурга, но все, что происходит в столичных регионах приходит и к нам, правда с задержкой в 2-3 месяца. Для Застройщиков Ипотечный центр, Центр недвижимости готов предложить земельные участки под строительство котеджных поселков в экологически чистом районе по Промышленновской трассе в 15-30 минутах езды от центра города. www.kemipoteka.ru (3 Comments |Comment on this)
Tuesday, May 5th, 2009
2:27 pm	Различие между ануитетным и дифференцированным платежом? Платеж в погашении кредита состоит из погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.При аннуитетном платеже его размер остается постоянным весь срок кредитования, при этом на начальном этапе основной долг составляет меньшую долю, а проценты большую, а затем наоборот. Заемщику, имеющему постоянный доход,выгоднее планировать погашение кредита в постоянной сумме, так как инфляция, имеющая место быть, обесценивает затраты на кредит в доходе заемщика практически через 2 года погашения. При дифференцированном расчете сумма платежа ежемесячно меняется (уменьшается), состоит также из основного долга, рассчитанного исходя из деления суммы кредита на количество месяцев по кредиту и процентов, определяемых на остаток по кредиту. При дифференцированном графике платежей расчет платежеспособности заемщика производится исходя из первого платежа по кредиту и является самым высоким, соответственно, платежеспособность заемщика должна быть высокой. Аннуитетный платеж является постоянным, в первые 2-3 года ниже платежей при дифференцированном графике, платежеспособность (доход)заемщика при той же сумме кредита может быть гораздо ниже. Досрочное погашение кредита возможно при той и другой форме расчетов, при этом аннуитетный платеж остается неизменным, срок кредита уменьшается и проценты пересчитываются, а при дифференцированном графике сумма платежа уменьшается за счет уменьшения суммы основного долга и процентов, которые начисляются на остаток основного долга. (Comment on this)
Monday, March 30th, 2009
2:37 pm	20.03.2009г. состоялся очередной бесплатный семинар на тему «Как улучшить жилищные условия в период кризиса?». В ходе семинара были рассмотрены вопросы: 1.Надо ли продавать недвижимость, когда цены на нее падают? 2.Когда выгоднее покупать недвижимость? 3.Как купить и продать объект недвижимости, находящийся в залоге? 4.Возможности получить кредит сейчас, пока цены снова не выросли. Сегодня мы публикуем текст доклада заместителя генерального директора Ипотечного центра: Кравцовой Ольги Алексеевны на тему: «Возможности получить кредит сейчас, пока цены снова не выросли». В докризисные времена данные социологических опросов подтверждали мнение специалистов, что одним из главных препятствий на пути распространения ипотеки в России, служит навязший на зубах миф о процентной ставке. Благодаря усилиям многих видных деятелей России, в сознании народа размер ипотечной ставки зафиксировался в качестве главного показателя доступности ипотеки. В результате, Россия отстала от стран Восточной Европы, которые, в основном, решили проблему обеспеченности населения жильем и именно за счет ипотеки. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» появился не на пустом месте. Одним из основных условий стабильности в государстве является удовлетворенность его граждан своими жилищными условиями. Как сказал на заседании Правительства РФ 21 января 2009 г. Владимир Владимирович Путин: «Национальный проект был ориентирован на серьезное улучшение качества жизни в стране, на модернизацию строительной индустрии и ЖКХ, на формирование нового, более современного облика российских городов и поселков. Эти планы и поставленные задачи остаются неизменными» Между тем, из 60% потенциальных покупателей жилья только 18,5% полагают, что у них есть достаточно средств для выплат по ипотеке. Причем, лишь 5,5% твердо намерены взять ипотечный кредит в течение ближайших двух лет. Остальные 13% опрошенных сетуют на невыгодные условия предоставления кредита, высокие ставки и большой размер ежемесячных выплат. Любопытно, что 53% потенциальных заемщиков признали в числе наиболее важных факторов процентную ставку по кредиту. Размер первоначального взноса поставили на первое место 40% заемщиков, а для 22% самым важным является простота оформления документов. Меньше всего наших граждан волнует долгий срок погашения (20 лет и более). Эти факторы кажутся важными только для 12% соискателей ипотечного кредита. Однако основной показатель уровня доступности ипотеки – это размер ежемесячных платежей. Между тем, сама по себе процентная ставка оказывает очень незначительное влияние на сумму ежемесячных выплат по кредиту. В действительности, размер ежемесячных выплат напрямую зависит от уровня минимального первоначального взноса и максимального срока погашения кредита. Большинство потенциальных заемщиков в Восточной Европе обращает свое внимание именно на эти параметры. Для них очень важно «зацепиться» за рынок здесь и сейчас. Именно поэтому, там подавляющая доля кредитов взята на срок 20-30 лет. Заемщики вовсе не рассчитывают погашать свой кредит столь продолжительный срок. Они рассчитывают на рост своих доходов и надеются расплатиться не за 20 лет и более, а за 5-10 лет. Для них, как уже говорилось, важно получить кредит здесь и сейчас, пока цены снова не выросли,ведь в долгосрочной перспективе недвижимость все равно дорожает. И в итоге, новая стоимость жилья с лихвой окупит все затраты на кредит даже с учетом переплаты за кредит. Да, практически все банки в период кризиса ужесточили условия кредитования – перестали учитывать неофициальный доход, отказались от кредитов без первоначального взноса, пересмотрели ставки по ипотеке, причем в сторону увеличения. Разброс процентных ставок составляет от 14% годовых до 26%. Антикризисные меры Правительства направлены на поддержку банков и выдачу кредитов, как на улучшение жилищных условий физическим лицам, так и юридическим лицам на развитие производства. Потенциальному заемщику в нынешней, постоянно меняющейся ситуации, сложно успеть отследить условия предоставления ипотечных и других кредитов, потому как они очень часто меняются (сроки, % ставки, требования, тарифы на услуги). У Ипотечного центра ни одно из соглашений с банками не расторгнуто (а их более 10) и ипотечные брокеры постоянно отслеживают изменения по ипотечным и потребительским кредитам банков и готовы дать консультацию любому и рассчитать по платежеспособности наиболее выгодную ипотечную программу с наименьшими затратами. При этом ипотечный брокер сэкономит время и деньги на оформление кредита и подберет жилье. Первоначальный взнос по ипотечным кредитам в основном составляет 30% стоимости приобретаемого жилья, но в одной не кредитной организации есть возможность получить ипотечный заем с первоначальным взносом в 10%. Срок кредита до 30 лет, процентные ставки, как я уже сказала, от 14% до 26% годовых. Да, процентные ставки были ниже и в будущем все ожидали их снижения, ожидания не оправдались. Но жизнь продолжается, жилье возможно и необходимо приобретать в период кризиса, когда цены падают, а возможность получения ипотечного кредита осталась. C 1.07.09 г. можно будет использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, а сейчас разрешено использовать материнский капитал на погашение основного долга и процентов по кредиту, полученному на улучшение жилищных условий. Более подробно об этом говорилось на предыдущем семинаре, но, если есть вопросы, специалисты Ипотечного центра готовы проконсультировать индивидуально. Сложная ситуация сложилась у заемщиков, уже получивших кредит. Правительством предприняты меры по поддержанию заемщиков, у которых изменились условия труда и их оплата, либо граждане лишились работы. Федеральному АИЖК выделено 200 млрд.руб. плюс 60 млрд.руб. в уставный капитал, которые предназначены на выкуп закладных у банков и поддержание платежеспособности граждан. Порядок реструктуризации кредитов АИЖК принят и утвержден Правительством. Под реструктуризацию подпадают кредиты, выданные до 1.12.2008 г. Не входят кредиты, взятые на строительство, и оно еще не завершено, и кредиты, взятые без залога приобретаемого объекта. Обращаться необходимо к кредитору, т.е. туда, где брали кредит. Реструктуризация долга - на 1 год предоставляется более льготный заем, который необходимо будет вернуть после восстановления платежеспособности. Документы: 1.Паспорт с пропиской в предмете залога заемщика и его членов семьи. 2.Справка 2-НДФЛ за 2008 и 2009 г. 3.Справка с работы об изменении оплаты и условий труда. 4.Документ, подтверждающий постановку на учет в Фонде занятости. 5.Копия трудовой книжки. 6.Справка 2-НДФЛ членов семьи. 7.Копия графика платежей. 8.Копия свидетельства о браке. 9.Заявление. Рассмотрение у кредитора-30 дней. Телефон для консультаций в Москве АИЖК 8-495-660-55-40, в г.Кемерово -8(384-2)-35-00-04. Большинством банков разрабатываются собственные программы реструктуризации долга. Например: 1. Предоставление льготного кредита на 1-2 года с последующим погашением этого кредита в течение всего срока кредитования. При этом, 1-2 года платежи значительно ниже, а в последующем, после восстановления платежеспособности, увеличиваются. 2. Замена должника по кредиту на нового заемщика, на условиях существующего кредита, при реализации заложенного имущества. 3. Реализация заложенного имущества в добровольном досудебном порядке, в том числе, другому заемщику. И в заключение: для тех, кто имеет стабильный доход, ипотека доступна и выдается банками. Плата за арендуемое жилье растет, а платежи по кредиту за свое жилье всегда лучше, чем плата за арендуемое жилье, которое никогда не станет собственным. www.kemipoteka.ru (Comment on this)
Thursday, February 26th, 2009
3:48 pm	ЗАО «Ипотечный центр, Центр недвижимости» предлагает Вам уникальную возможность стать землевладельцем. Сейчас мы можем Вам предложить хорошие земельные участки вблизи города Кемерово по БЕСПРЕЦЕДЕНТНОЙ цене 100 тыс. руб. за 1 гектар. Возможно приобретение участков большего и меньшего размера. Участки расположены в живописном месте, недалеко от выезда на Промышленновскую трассу, в 15 минутах езды от города Кемерово. Имея свой собственный земельный участок, вы можете осуществить мечту каждого русского человека – построить собственную усадьбу, имение, родовое поместье. Дешевизна предлагаемых земель и высокая популярность среди горожан в летний период, позволит Вам использовать их в дальнейшем, как инструмент финансовых инвестиций, с целью как последующей перепродажи, так и для организации сельскохозяйственной коммерческой деятельности или дачной застройки. подробности: www.kemipoteka.ru (Comment on this)
Tuesday, February 3rd, 2009
3:19 pm	23 января 2009 года в помещении Ипотечного центра состоялся семинар на тему: «Состояние рынка недвижимости и ипотеки в современных условиях». На бесплатный семинар приглашались все желающие, и конечно, в первую очередь, наши потенциальные клиенты, интересующиеся вопросами рынка недвижимости, в связи с намерением купить или продать жилые и нежилые объекты, с целью вложения средств, развития бизнеса или улучшения жилищных условий. Мы намерены продолжить практику проведения подобных мероприятий и с удовольствием приглашаем Вас на следующий бесплатный семинар на тему: «Как улучшить жилищные условия в период кризиса». Он состоится 20 февраля 2009 года также в помещении Ипотечного центра по адресу: пр. Октябрьский, 51 в 18 часов. Далее, вашему вниманию предлагается текст выступления на семинаре «Состояние рынка недвижимости и ипотеки в современных условиях» директора Ипотечного центра, Сердитых Аллы Алексеевны. «Уважаемые участники семинара! Для начала, расскажу немного о компании Ипотечный центр, которую я имею честь представлять. 16 января 2009 года Ипотечному центру исполнилось 3 года. Штат сотрудников компании - 12 человек. Пять человек - это специалисты, являющиеся ипотечными брокерами и брокерами по недвижимости одновременно, все они прошли специальное обучение и имеют соответствующие сертификаты. - на основании заключенных договоров, для наших заказчиков мы оказываем все современные услуги в недвижимости: продаем и покупаем индивидуальные жилые дома, квартиры, загородную и коммерческую недвижимость, земельные участки; - оказываем помощь в оформлении прав собственности на любые объекты недвижимости, в т.ч., загородные и садовые дома, земельные участки, а также, на выделение паев и оформление прав собственности на земли сельхозназначения; - сдаем в аренду жилые и нежилые помещения, - и, конечно же, помогаем получить ипотечные кредиты и займы для приобретения объектов недвижимости. Наши отличительные особенности: 1. Весь комплекс услуг одной семье (человеку) оказывает один специалист, так как считаем, что Заказчику удобнее и приятнее общаться с одним нашим специалистом по всем услугам. Первые консультации у нас проводятся бесплатно, длятся по времени от 15 до 30 минут. Это нам и нашим Заказчикам необходимо для того, чтобы возникло взаимопонимание, доверие и откровенность, чтобы уже в ходе первой беседы можно было понять, что необходимо предпринять, чтобы решить задачу или проблему, с которой к нам обратились. Неразрешимых ситуаций не бывает, а у недвижимости нет такой болезни, которую нельзя вылечить ценой. 2. Продаем только те объекты, на продажу которых у нас имеется соответствующий договор с владельцем недвижимости и правоустанавливающие документы, переданные к нам на ответственное хранение и экспертизу. О нас, любимых, хватит. Благодарю ВАС, что пришли к нам и начинаю свою лекцию по теме семинара. Итак, что же сегодня происходит на рынке недвижимости в целом в России и конкретно у нас в Кемерово? 1.Если сказать коротко – кажется, что все замерло и ничего не происходит – покупатели ждут обвала цен, а продавцы не хотят снижать цены. Это ситуация конца декабря. В настоящее время, многие эксперты и аналитики, выдававшие прогнозы по обвалу цен на недвижимость до 50 и более процентов, поумерили свои аппетиты и скепсис, и называют уже более скромные цифры - 10-20 процентов, и то с оговорками: на первичном рынке из-за снижения цен на цемент и металл возможно снижение цен до 20%, на вторичном рынке цифры называются еще меньше 10-15%. Представители органов власти на самом высоком уровне очень осторожно высказывают мнения о том, что да, снижение возможно, но незначительное и ненадолго. В ноябре-декабре прошлого года действительно произошло некоторое снижение цен в долларовом исчислении в Москве и Санкт-Петербурге. Но доллар вырос, а рублевые цены остались на прежнем уровне или снизились в пределах торга. Снизились цены на строящееся жилье, особенно, низкой степени готовности. Но Россия - это не только столичные города. У нас в Кузбассе долларовых цен практически нет. В рекламных изданиях - снижения цен, на продаваемые на вторичном рынке объекты, не видно, цены, в основном, замерли. Как это бывает и всегда, на объекты, которые необходимо продать срочно, цены снижаются. Почти везде стала указываться возможность торга, т.е., продавец готов уступить в цене, а покупатель может просить скидку. Это совершенно нормальная ситуация и если бы не было этих кризисных ожиданий, никто не обратил бы на это внимания. Обращает на себя внимание широкая реклама демпинговых цен отдельных застройщиков. Как всегда и везде бывает - по необыкновенно низкой цене продается то, что не имеет спроса, и когда срочно нужны деньги. Если подвести итог всему, ранее сказанному – обвала цен нет, и вряд ли он будет. И вот почему. В конце года, из бюджетов различных уровней выделены деньги для приобретения построенного жилья у застройщиков для льготных категорий граждан в многоквартирных домах. То есть, большая часть построенного в 2008 году жилья будет распределена органами власти и на рынок не попадет, а значит, в ближайшее время появится дефицит, а это приведет к росту цен на новостройки. Нет особых излишков предложений и на вторичном рынке. У нас в городе до сих пор нет системы мультилистинга, и большинство фирм, оказывающих услуги населению в покупке или продаже жилья, выставляют на продажу объекты по телефонным звонкам, или, хуже того, для того, чтобы создать видимость крупной фирмы, имеющей значительную базу объектов в продаже, переписывают из базы других фирм данные по продаваемым объектам, включают их в свои прайс-листы по более высокой цене, накручивая свою комиссию. Если же покупатель обращается в такую фирму, риэлтеры начинают искать истинного продавца и проверять реальную возможность продажи такого объекта. По некоторым данным получается, что один и тот же продаваемый объект рекламируют до 20 различных фирм, и создается видимость наличия значительного превышения предложений над спросом. Создавшаяся ненормальная ситуация пока устраивает многих – в первую очередь, издателей рекламных изданий, которые получают деньги от фирм за размещение рекламы на своих страницах, чем больше объектов на продаже у фирмы, тем за большее количество страниц эта фирма платит, публикуются даже рейтинги фирм по количеству выставленных на продажу объектов, чем большее количество страниц оплачивает фирма, тем ближе к первой странице размещается ее информация. А потому, больше вероятности, что в эту фирму обратится большее количество потенциальных покупателей, и если они не смогут купить ту квартиру, за которой обратились, всегда можно предложить другую, которой возможно тоже нет, и, в конце концов, уговорить на то, что имеется. Это срабатывает всегда, когда есть недостаток предложений, к тому же, фраза «извините, эта квартира уже продана, или находится под авансом», создает иллюзию активных продаж и опасности не успеть купить, а потому - надо брать то, что есть – иначе: или не будет, или будет дороже. Покупатели на рынке недвижимости сервисом не избалованы, есть даже выражение – « У нас рынок ПРОДАВЦА», хотя за все платит покупатель. Если все же такие риэлтеры находят в некой фирме копии документов на продаваемый объект, то ни о какой их проверке речь уже не идет. Кроме недобросовестной рекламы, такие фирмы не в состоянии обеспечить проверку юридической чистоты сделки, т.к. оригиналы документов на продаваемый объект такой риэлтер увидит уже на сделке, т.е., когда перед ним стоит задача любой ценой и быстрее сдать документы на регистрацию, а не разбираться в них. Сложившаяся порочная практика на рынке недвижимости в городе Кемерово является, свого рода, уникальной. В большинстве крупных городов, в т.ч. Новокузнецке, есть электронные и печатные системы мультилистингов, когда все продаваемые объекты систематизированы по однородным признакам - 1-2-3-4 квартиры, по районам, с указанием индивидуальных характеристик. Сначала производится поиск нужного объекта, а затем уже появляется или не появляется информация о его продавце или фирме, его продающей. В систему мультилистинга попадают только те объекты, право на продажу которых, у фирмы подтверждено соответствующим, так называемым, эксклюзивным договором и наличием правоустанавливающих документов на продаваемый объект. Для того, чтобы объект попал в такой мультилистинг, фирма рекламодатель издателям мультилистинга указывает точный почтовый адрес продаваемого объекта, и если один и тот же объект указывается двумя или более фирмами, такой объект исключается из реестра до выяснения: кто же фактически имеет право на продажу этого объекта. Наличие системы мультилистинга избавляет покупателей от необходимости листать до 200-х сот страниц газеты или журнала в поисках нужного объекта, позволяет вести точный учет по количеству и индивидуальным характеристикам продаваемых объектов. А так как большинство сделок по купле-продаже сегодня совершается с участием риэлтеров, это позволяет покупателям недвижимости обращаться в свою родную фирму, к своему агенту и заказывать ему продажу или покупку необходимого объекта. Тогда специалист ищет нужный объект в системе мультилистинга, организует его осмотр и, если необходимо, показ, проверяет все документы и, так называемую, чистоту сделки. Иногда приводятся такие аргументы: «продавцы не хотят заключать договоры и передавать правоустанавливающие договоры», и это тоже бывает, т.к. некоторые продавцы считают, что если выставить на продажу объект в несколько фирм, он быстрее будет продан. Заблуждение, которое поддерживается недобросовестными фирмами и агентами. Заключив договор с продавцом объекта недвижимости, фирма берет на себя обязательства продать объект по определенной цене и в установленный срок, обеспечив надлежащую рекламу, обеспечить безопасность показов продаваемого объекта потенциальным покупателям и проведение денежных расчетов. Объективности ради, надо сказать, что попытки создания мультилистинговых систем предпринимаются, но они не находят поддержки у большинства фирм, работающих с недвижимостью, а потому базы продаваемых объектов в таких изданиях незначительные и не пользуются спросом у населения. Если все фирмы будут работать по эксклюзивным договорам, а реклама продаваемых объектов будет оформляться в форме мультилистингов, тогда фирмы, работающие в сфере недвижимости, будут конкурировать между собой, повышая качество обслуживания, и когда-нибудь, они станут действительно личными риэлтерами, которых будут рекомендовать не только своим близким и знакомым, но и детям, и внукам. Особое внимание мне хочется уделить рынку новостроек. Кроме того, что в ближайшие 2 года нас ждет дефицит готовых квартир во вновь построенных домах, надо сказать об особенностях продажи и приобретения квартир в строящихся и построенных домах. Для начала, новостройки надо разделить на 2 категории: 1. Оконченные строительством дома, введенные в эксплуатацию, в которых уже оформлено право собственности на Застройщика (инвестора или дольщика, значения не имеет), квартиры в таких домах продаются, как правило, под самоотделку по классическим договорам купли-продажи. Для приобретения таких квартир любой кредитор, выдающий ипотечные кредиты и займы, с удовольствием их предоставит, т.к. есть предмет залога, можно оформить закладную и зарегистрировать залог в ФРС. Но квартиры в таких домах продаются редко и стоят они гораздо дороже, чем в строящихся домах. 2.Строящиеся дома различной степени готовности, ввод в эксплуатацию которых еще не оформлен. Я назову риски, которые принимает на себя покупатель квартиры в строящемся доме: Возможно, будут нарушены сроки окончания строительства – случается чаще всего, и на срок до 6-ти месяцев почти никто не обращает внимания, а вот если по любым причинам (недостаток финансирования, нарушения в технологии строительства, оформлении разрешительной и проектной документации и т. п.) стройка останавливается, дольщики оказываются в сложной ситуации. Здесь сразу все начинают обращаться к заключенным договорам. К сожалению, слишком поздно, договор надо было внимательно читать самому, а лучше - независимому специалисту: юристу, работающему в сфере недвижимости. Здесь важно все, начиная с названия договора: • Договор долевого участия в строительстве, • Договор займа и предварительный договор на приобретение квартиры, • Договор участия в жилищно-строительном кооперативе, • Договор уступки прав требования, • Договор совместной деятельности, Все они имеют право на существование, но каждый из них может быть заключен только при наличии определенных условий, связанных с оформлением разрешительной документации на строительство объекта. В зависимости от того, какой и когда договор заключен, будет зависеть, когда ВЫ получите право собственности на свою квартиру, или когда и сколько получите денег, если строительство дома прекратится. Практически все застройщики создали свои отделы продаж и через них продают новостройки. Кажется, чего лучше – нет посредников, значит будет дешевле, общение напрямую. Но редко кто учитывает, что любой юрист застройщика составит договор таким образом, чтобы было как можно больше прав и меньше ответственности у застройщика и, совершенно наоборот у покупателя строящейся квартиры. К тому же, отделы продаж тоже содержатся за счет средств, вложенных в цену продаваемого жилья. Но самое печальное, что сегодня никто не выдает ипотечные кредиты для приобретения строящегося жилья. Ипотеку можно получить только после оформления прав собственности на покупателя квартиры. Каждый, кто покупает квартиру в новостройке, рассчитывает, что ее стоимость будет расти, но зачастую не знает всех факторов, влияющих на цену жилья в дальнейшем, т.е., когда эта квартира будет продаваться на вторичном рынке. Это особенно важно знать тем, кто покупает новостройки с целью инвестирования, т.е., вложения средств, для получения прибыли в дальнейшем. Для них консультация грамотного специалиста особенно необходима. Риэлтер знает что и как влияет на цену недвижимости на вторичном рынке - это: и место расположения дома, и качество строительства и какая эксплуатирующая организация в дальнейшем будет обслуживать построенный дом, какая категория людей будет проживать в этом доме и, соответственно, относиться к сохранности и соблюдению порядка в местах общего пользования (это зависит от источников финансирования строительства дома и других факторов) и другая, не менее важная, информация. Все это называется финансовым консалтингом и настоящий риэлтер обязан владеть необходимыми знаниями и опытом, которые позволят ему грамотно проконсультировать своего заказчика. Итак, когда же можно продавать и покупать недвижимость? ВСЕГДА! Особенно сейчас. Покупатели могут это делать не спеша, без ажиотажа выбрать то, что нужно, получить скидку, а продавцы - получить достойную цену, не дожидаясь скачка цен, хотя он, безусловно, будет, но неизвестно, когда это произойдет, сколько и чего можно будет купить на полученные деньги. Спасибо за внимание. (Comment on this)
Saturday, January 24th, 2009
1:13 pm	Вопросы по ипотеке 1. Я оформил кредит на приобретение квартиры в 2006 году под 12% годовых. Банк поднимет мне ставку теперь, когда ставки по ипотеке растут? Банк не имеет право изменить условия договора, в том числе процентную ставку, в одностороннем порядке, если иное не предусмотрено в кредитном договоре. 2. Обязательно ли страхование при получении ипотечного кредита? Да, обязательно. Необходимо страховать жизнь и здоровье Заемщика, приобретаемое жилье и титул (риск утраты права собственности). В обеспечение возврата ипотечного кредита на приобретение жилья одновременно с правом собственности покупателя регистрируется залог в пользу Банка.В связи с тем, что ипотечный кредит оформляется, как правило, на длительный срок (от года до 30 лет), не исключена вероятность наступления страхового случая. При этом обязательство перед Банком по возврату кредита ложится на страховую компанию, а не на Заемщика или его родственников, с сохранением за последними приобретенного жилья. Можно сделать вывод: страхование не только в интересах Банка, но и Заемщика. (1 Comment |Comment on this)
Saturday, December 27th, 2008
12:16 am	ПОКУПАТЕЛИ - ДЛЯ ВАС! Ипотечный центр поздравляет всех покупателей объектов недвижимости со знаменательным событием – наконец-то, ВЫ, ПОКУПАТЕЛИ, стали ГЛАВНЫМИ на рынке недвижимости. У ВАС появилась уникальная возможность выбрать то, что ВАМ нужно в море предложений квартир и домов, объектов коммерческой недвижимости, требовать скидок и получать их. К сожалению, всегда было наоборот – спрос значительно превышал предложение, и покупателям приходилось покупать то, что хоть как-то отдаленно отвечало представлениям о новом жилье. Условия всегда диктовал продавец. Учитывая сложившуюся ситуацию, Ипотечный центр активно развивает услуги по подбору, соответствующих пожеланиям и возможностям ПОКУПАТЕЛЕЙ, объектов недвижимости. Опытный консультант особенно необходим при приобретении квартир в строящихся домах. Наш опыт работы с новостройками, наличие достоверной информации о Застройщиках, строящихся объектах, источниках их финансирования, сроках окончания строительства и юридической корректности договоров, заключаемых с покупателями квартир, дальнейшее сопровождение приема-передачи построенного жилья и регистрации прав собственности в регистрирующем органе, позволит ВАМ избежать многих неприятностей в дальнейшем и в полной мере ощутить радость новоселья. Не откладывайте на долгий срок приобретение новых объектов недвижимости, ожидание большого снижения цен может обернуться их очень резким ростом, используйте уникальную возможность, не спеша, с помощью опытного специалиста выбрать нужную и подходящую по всем параметрам недвижимость. Получение ипотечного кредита – это тоже возможно. Ипотечный брокер и брокер по недвижимости в одном лице - ВАШ НАДЕЖНЫЙ ПОМОЩНИК! (Comment on this)
Sunday, December 7th, 2008
8:12 am	Колонка автора: Легенды рока cfсамое популярное шой у это моя жисть! мы вам ещё не так покажем? цвингер привет! (Comment on this)
Saturday, December 6th, 2008
5:32 am	Колонка автора: Сухой закон все бабы кккак бабы а я королевна! (Comment on this)
Monday, December 1st, 2008
5:07 am	Колонка автора: К барьеру судаком под грибным соусом)))))))) (1 Comment |Comment on this)
Sunday, November 30th, 2008
12:02 am	какая сука админит мой журнал? я же помню что я писала (3 Comments |Comment on this)
Sunday, November 2nd, 2008
6:05 pm	Колонка автора: А дни все короче... xfns и телфоны, закрытые клубы, массаж в приятной компании,, и бесконечный ржач!!!!!!!!!!! (Comment on this)
Wednesday, October 8th, 2008
3:15 pm	ВСЕМ СЛУШАТЬ РАДИО МАЯК! (Comment on this)
Tuesday, October 7th, 2008
8:15 am	Колонка автора: Ешьте сами свои овощи меня невозможно заставить))) (1 Comment |Comment on this)
Monday, October 6th, 2008
10:10 am	Колонка автора: Всемирный День Учителя ООН я ненавидела свою школу, мне там запрещали красить губы, носить короткую юбку, джинсы, нарядные платья, вытирали губы тряпкой... и вот что из меня вышло))))))))) (Comment on this)
Sunday, October 5th, 2008
9:51 am	Колонка автора: Кожаные штаны а у меня нет кожанных штанов, вот в галерее лафает, прикупила штаны для верховой езды, ральф лаурен)))))))) (1 Comment |Comment on this)
Saturday, October 4th, 2008
4:18 am	Колонка автора: День объединения Германии да уж.... кто сказал что это просто? (Comment on this)
Friday, October 3rd, 2008
12:19 pm	Колонка автора: Рабочая одежда я могу одеть на работу всё, что моей душе угодно)))))))))))) (1 Comment |Comment on this)